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親の家の片づけ方 その6 - 空き家問題 -

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空家について考える意味

家を片付けるタイミング

これまで両親ともに健在な場合片親がいない場合についてまとめてきました。

次は最後に残る、両親ともいない(亡くなった)場合について考えます。

今回は特に両親が一軒家(持ち家)に住んでいた場合を想定してまとめていきます。

片づけの前の確認

これから説明する前に1つ確認しておいてもらいたいことがあります。

それは「これから片づける家の所有者は誰か」というものです。

土地であれば法務局へ行って登記簿を調べれば所有者が分かります。

建物についても登記されていれば同様ですが、古い建物で未登記物件の場合には固定資産税を納めている自治体の資産税課に行けば確認できます。

単純に親が購入した土地と家を相続する場合、遺産分割協議で自分の名義になっていればことは簡単です。

しかし、例えば自分の祖父母などの名義のままであり、相続が済んでおらず名義変更もされていない場合、まずは自分の名義に登記しなおす必要があります
(相続についてはこちらにまとめてあります。)

こういった場合代襲相続が行われている可能性もあるので自分のおじ、おば、いとこ等にも相続権を放棄してもらう必要があるなどかなりの手間を要します。

また、親の家を相続する場合でも遺産分割協議で兄弟、姉妹の共同所有になっている場合にはその土地や家の処分にはその人たちの了承を得なければなりません。

既にそういった状態であれば、頭を下げてそれらの方に自分がその土地と家を相続することを認めてもらう必要があります。

自分の子供たちにそういった面倒をかけないにも、自分の所有する財産については財産目録と遺言書を残しておくことをお薦めします。

さらに土地、家といった不動産は単独名義で相続できるように、他の相続人には遺留分に相当する別の財産を残すようにできればベストでしょう。

 

空き家の実態

以下で少し詳しく説明しますが、ざっくりと言って

実家が空家だといろいろ不都合があるので早目に片づけましょう。

という事です。

空家対策特別措置法

2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」、通称、「空家対策特別措置法」が施行されました。

これは空家があることによって、各種危険や衛生上の問題が生じたり、不法投棄が行われたりすることを防ぐために国の法律として空家対策をしていこうというものです。

これは
  • 建物が倒壊する危険性がある
  • 衛生上有害となる恐れがある
  • 適正な管理が行われないことで著しく景観を損ねる
  • その他周辺の生活環境保全を図るために放置することが不適切である
といった空家を「特定空家等」と指定し、その持ち主に修繕や解体の指導、勧告、命令が行われるというものです。

さらに、命令にも従わない場合には所有者に代わって強制的に解体などを行う「代執行」が行われることもあります。

この特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍になることもあります。

また、命令に従わないと50万円以下の罰金をとられることもありますし、代執行が行われるとその費用も請求されます。

上記の空家の定義の具体例は各自治体の条例によって定められています。

私の住んでいる山梨県の場合まだ制定されていませんが、各市町村に空家に対する相談窓口があるのでそちらから空家対策について相談できるようになっています。

一般的に言うと

建物が倒壊する可能性があるとは
  • 建物が傾いている(基礎が不同沈下している)
  • 柱が傾いている
  • 基礎が破損している
  • 基礎と土台がずれている
  • 土台が腐ったり破損している
といったことを意味します。

衛生上有害となる恐れがあるとは
  • アスベストが飛散する可能性がある
  • 浄化槽を放置してあるために汚物が流出したり、臭いが発生して周辺の住民の生活に支障をきたしている
  • 同じく排水等を放置してあるために周辺住民の生活に支障をきたしている
  • ゴミの放置や不法投棄により臭いが発生したり、害虫・害獣が発生したりしている
といったことを意味します。

適正な管理が行われないことで著しく景観を損ねるとは
  • 屋根や壁などの外観が、落書きなどにより著しく汚れている
  • 多数の窓ガラスが割られたまま放置されている
  • つたなどが外壁一面を覆うくらい茂っている
  • 敷地内にゴミなどが散乱し外から見ても分かるほどに山積みになっている
といったことを意味します。

最後のその他周辺の生活環境保全を図るために放置することが不適切であるとは
  • 庭の立ち木の枝などが敷地の外に飛び出し、歩行者の妨げになっている
  • 家に害虫・害獣が住み着いてしまい、それによる鳴き声や匂いなどが周辺住民の生活に支障をきたしている
    (シロアリが住み着いてしまいそれが周辺に飛散することなどいろいろな場合が含まれます。)
  • 不特定の者が簡単に不法侵入できる状態で放置されている
などを意味します。(他にもいろいろなケースがあります。)

これらが認められると特定空家と指定される可能性があり、そこからは上述のとおり指導、勧告、命令、代執行の対象となります。

空家が増える理由

最近少子化が進んでいるために家を相続する後継者がおらず、実家が空家になるケースが多いです。

特に
  • 都会などに生活の拠点があり田舎の実家に戻る気がない
  • 実家が狭いために親と同居することが出来ず、別に生活の拠点を構えてしまったために移り住むことが出来ない
  • 相続の際にもめてしまい所有者が決まらないためにその家に住むことが出来ない
  • 夫婦の親それぞれから家と土地を相続したため、片方(もしくは両方)を放置せざるを得ない
といったケースがよく見られます。

その他にも
  • 親が高齢者向け施設に入り、もともと住んでいた家が空家になった
  • 子供と同居するために親が実家から移り住み、親の住んでいた家が空家になった
  • 親と同居するために子供が実家に移り住み、子供の住んでいた家が空家になった
  • 親が亡くなって家を売却または取り壊しをしたいが、家の中がモノであふれ荒れ放題になっているため手を付けられず、空き家のまま放置してある
  • 親の家が遠方にあり、片づけに行くことが出来ない(頻繁に通うことが出来ない)ため、空き家のまま放置している
といったケースもあります。

また、親とは関係なく自分が転勤などで引越しをせざるを得ず、もともと住んでいた家が空家になったという場合もあります。

これらの理由が複合的に合わさっている場合もあり、それが空家が増える原因となっています。

現状ではおよそ7軒に1軒が空家ですが、2033年には3軒に1軒が空家になるという予想もあります。

ちなみに私が住む山梨県は全国一空家率が高いです(^^;)

空家の片づけ方

片づけに参加する人

最終的にはその家や土地を相続する人が責任を持って片付けるのですが、その前に確認しておきたいことがあります。

先ほどの所有者が誰かを確認するのは当然なのですが、家の中にあるモノを自分一人で処分してよいかどうかの確認です。

親が健在なうちに片付けるならば、基本的には親に処分してよいかを確認すればよかったのですが、親が亡くなった場合そうはいきません。

例えば家と土地は自分が相続することになっても、兄弟姉妹がいる場合、家の中にあるモノはそれらの人にとって必要で処分しては困ると言われる可能性もあります。

よって家の中を片付ける際には自分一人ではなく、兄弟姉妹も含めて行うようにします。

本当は親戚まで含めて片付けに参加してもらった方がよいのですが、船頭多くして船山に上るのとおりあまりにも大人数で行うと作業が進まなくなる可能性もあります。

多くても相続権のある兄弟姉妹、おじ、おば位までにした方がいいように思います。

最終的な目的

空家をどのように利用するかは以下の4つになります。
  1. 自分が移り住む
  2. 他人に貸し出す
  3. 土地と家を両方とも売却する
  4. 家を取り壊し、土地のみを売り出す
1の場合は比較的問題は少ないですね。

家の中を完全に空にする必要はなく、自分の居住スペースが確保できるまで片づけを行えば済みます。

もちろん、家の中で傷んでいる部分は修繕が必要です。

 

それに対して、2以降は少し問題が複雑です。

 

まず2の場合、家の中を完全に空にしたうえで家、土地を人が住める状態にまで修繕する必要があります。

雨漏りや割れたガラスの修理、畳やクロスの張り替え、各種ライフラインの確保など行うべきことがかなりたくさんあります。

さらに貸し出した後は自分が大家となるので、家に関するトラブルは自分の責任において対処する必要があります。

例えば給湯機が壊れたと言われたら、自費で修理しなければなりません。

また、借主が変わった場合、その都度退去後にリフォームする必要があることも注意が必要です。

 

3の場合、やはり家を完全に空にする必要があります。

そのうえで不動産業者と交渉し、家に中古戸建としての価値があるかどうかを確認してもらいます。

その際に家の中を掃除しておくと多少評価が上がることがあります。(車を売る時と一緒ですね。)

仮に家の状態が悪く価値がない場合、不動産業者としては土地としての価値しか評価してくれず、むしろ家の解体費用をマイナスした金額を提示されることもあります。

結果的に4になるという事ですね。

そうならないようにするためには家をリフォームする必要があるなど、追加費用が必要となる場合があります。

ケースバイケースですが、いくつかの不動産業者と交渉してみるのも一つの手かもしれません。

 

4の場合、一件すると簡単そうなのですが、ちょっと厄介な点があります。

家を解体する場合、基本的には家の中を空にする必要があります。

というのも家の中にあるモノは一般廃棄物なので自治体のゴミ回収に出す必要があるためです。

仮に解体を依頼した会社が産業廃棄物の許可を持っていてもそれは家庭ゴミとは関係ありません

ですので、自分の手で家の中を空にするつもりでいた方がいいでしょう。

 

以上の2~4において家の中を空にすることが自分の手で行うのが困難な場合には専門の業者に依頼することになります。

前回の粗大ごみの処分の中に簡単に書いてあるのですが、片づけを依頼する場合には必ず見積もりを出してもらうようにしましょう。

まず見積もりを出してもらう時点で一緒に立ち会って、何を片付けてもらい、何を残してもらうのかをはっきりと伝えます。

細かい内容までしっかりと見積もりを出してもらえる場合はそれが自分の希望に沿ったものか必ず確認します。

逆にすべて一式をまとめて見積もりを出す業者は後から追加費用を請求される可能性が高いです。

そういった悪徳業者もいますので、複数の業者に見積もりを出してもらい、その中で一番信頼のおける業者を選ぶことが肝要です。

 

以上の1~4の他に後々使うかもしれないので、そのまま保管しておきたいという場合もあるかもしれません。

もしも自宅から近くにあり、頻繁に訪れることが出来るならば、自分で管理するのもいいかもしれません。

ですが、遠方にある場合には気を付けないと家が荒れてしまい、上述の「特定空家」になってしまう可能性もあります。

そういった場合には空家管理サービスを利用するといいかもしれません。

これは警備会社や不動産業者が、定期的に家や庭のメンテナンスをしてくれるというものです。

もちろん費用は掛かりますが、自分がそこを訪れる手間と交通費(場合によっては現地での宿泊費も含む)と比較してどちらの方が安いか検討する余地はあると思います。

 

総括

今回は空家を放置する危険性、および空家を片付ける際に気を付けるべきことなどを簡単にまとめました。

一口に空家問題と言っても、その内容は多岐にわたりなかなか詳細に説明が出来ませんでした。

次の親の家の片づけ方の記事は、実際に空家を含めた親の家の片づけ方について具体的に書く予定です。

 

いつも通りの長文ですが、ここまで読んでくださりありがとうございました。

 

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